Об изменениях в законодательство о долевом строительстве

Основным правовым актом, регламентирующим правоотношения застройщика и лица, участвующего в долевом строительстве многоквартирного дома, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

В текущем году в данный нормативный акт внесен ряд изменений, в том числе, направленных на защиту граждан – участников долевого строительства.
Так, введены требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков, имеющих право привлекать средства граждан. Они дифференцированы в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика. При несоответствии размера уставного капитала установленным требованиям застройщик может заключить с одним или несколькими юридическими лицами нотариально удостоверенный договор поручительства, предусматривающий солидарную либо субсидиарную ответственность поручителя по обязательствам застройщика по договорам участия в долевом строительстве.
Еще одна новая гарантия для дольщиков - это возможность использования так называемых эскроу-счетов. Эскроу - это счет, где средства лежат до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств.
В соответствии с внесенными изменениями банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие — открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который купил квартиру у застройщика, будет переводить деньги не застройщику, а на счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи квартиры.
Предусмотрены меры по повышению информационной открытости деятельности застройщиков, установлены требования к раскрытию информации застройщиком на своем сайте. С этого года на застройщике, в частности, лежит обязанность по размещению на своем сайте разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, проекта договора участия в долевом строительстве, сведений об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, проектной декларации, бухгалтерской отчетности застройщика, а также фотографий строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства объектов.
Внесенными в текущем году в Закон изменениями расширен перечень сведений о возводимом жилом помещении, включаемых в договор участия в долевом строительстве, и состав данных о застройщике и проекте строительства, раскрываемых в проектной декларации.
Предусмотрена обязанность застройщика при передаче объекта долевого строительства передать дольщику инструкцию по эксплуатации этого объекта, введена пеня за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.
Расширены полномочия контролирующего органа, которым на является Министерство строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства (далее - Министерство). В числе прочих полномочий на данный контролирующий орган возложены обязанности по контролю за соблюдением застройщиком примерных графиков строительства, требований, установленных к раскрытию информации, контролю за целевым использованием застройщиком денежных средств граждан.
В соответствии с внесенными в Закон изменениями создается единый реестр застройщиков, сведения которого будут общедоступны. Также в качестве дополнительной меры защиты интересов дольщиков предусматривается возможность создания фонда за счет обязательных отчислений застройщиков.
Кроме того, в соответствии с изменениями, внесенными в июле текущего года, решено для защиты прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков создать специальный фонд, одними из функций которого будет являться формирование компенсационного фонда, учет поступивших в него обязательных отчислений (взносов) застройщиков, выплата возмещений, если застройщик признан банкротом, а также финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда.
Определен размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд, который составит 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.
Помимо этого, внесенными изменениями предусмотрено создание Единой информационной системы жилищного строительства, в которой будут размещаться сведения о застройщике, объекте строительства, а также деятельности контролирующего органа.
В соответствии с требованиями действующего законодательства долевое участие в строительстве жилья может быть оформлено только соответствующим договором о долевом участии, заключение которого возможно с застройщиком, которым не может быть физическое лицо. При этом, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Заключение предварительных договоров купли-продажи в домах, не введенных в эксплуатацию, не соответствует требованиям законодательства о долевом строительстве.